Al adquirir una vivienda, es común formalizar un contrato de arras, un acuerdo que permite adelantar una parte del valor total de la propiedad como señal de reserva, confirmando la intención de realizar la compra en un plazo determinado. Este contrato puede variar según el modelo y según el tipo de arras, las cuales implican diferentes consecuencias en caso de incumplimiento.
Si estás considerando firmar un contrato de arras y deseas comprender mejor sus implicaciones o conocer las alternativas disponibles, es esencial informarte sobre lo que representa cada tipo de contrato y cómo puedes proteger tus intereses frente a posibles imprevistos.
Qué es el contrato de Arras
El contrato de arras es un acuerdo privado mediante el cual las partes implicadas acuerdan la reserva de la compraventa de bienes inmuebles. En este contexto, el comprador realiza un anticipo, conocido como señal, que corresponde a un porcentaje establecido del precio de la propiedad. Este importe se deduce posteriormente del precio final pactado de compraventa. Con este adelanto, el comprador manifiesta claramente su intención de continuar con el proceso de adquisición. En caso de que una de las partes incumpla el acuerdo, es decir, que no se concrete finalmente la operación de compraventa, se aplicarán penalizaciones.
La regulación de este contrato está recogida en el artículo 1454 del Código Civil, el cual estipula que “podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”. Esto significa que, si el comprador incumple el contrato, perderá la cantidad entregada en concepto de arras; y si es el vendedor quien incumple, tendrá que devolver el doble de la cantidad entregada por el comprador.
Para qué sirve el contrato de Arras
El objetivo principal del contrato de arras es garantizar el compromiso de ambas partes (comprador y vendedor) en la operación. Este contrato incluye un pago inicial o señal (arras) que actúa como garantía de que la transacción se llevará a cabo bajo las condiciones acordadas.
Qué información debe incluir un modelo de contrato de Arras
En un contrato de arras es imprescindible incluir la siguiente información:
- Identificación de las partes involucradas: Datos personales de comprador y vendedor, como nombre y DNI, junto con la descripción detallada del inmueble objeto de la operación.
- Precio de la compraventa y método de pago: Establecer el importe total acordado y la forma en que se realizará el pago.
- Cuantía de las arras: También conocido como señal, deberá especificarse que esta cantidad se descontará del precio final.
- Plazo para formalizar la escritura pública: Determinar la fecha, día y hora acordados para acudir ante el notario, así como las consecuencias legales si alguna de las partes incumple dicho compromiso.
- Fecha de la elevación a público de compraventa: Generalmente, el comprador es quien fija la fecha de otorgamiento de la escritura ante el notario, respetando el plazo previamente pactado en el contrato de arras.
- Notificación sobre la firma de la escritura: Indicar cómo el comprador comunicará al vendedor la fecha de otorgamiento. Aunque el email es una opción, se recomienda preferiblemente el uso de un burofax para evitar malentendidos.
- Distribución de los gastos asociados: Los costes notariales, de registro y plusvalía municipal deben detallarse claramente. Por regla general, el comprador suele asumir los gastos e impuestos que se deriven del otorgamiento, el vendedora se hará cargo del Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía municipal).
- Tipo de arras y sus implicaciones: Especificar si son confirmatorias, penales o penitenciales, y las consecuencias derivadas de ello.
- Fecha límite de validez: Definir la fecha de vencimiento de este contrato.
- Firma de ambas partes: Es indispensable que tanto comprador como vendedor firmen el contrato para garantizar su validez legal.
Todas estas partes aseguran que todos los puntos relevantes quedan claros y minimiza futuras controversias entre las partes.
Tipos de contrato de Arras
Aunque las arras penitenciales que vienen previstas en el art.1454 del Código Civil son las más habituales a la hora de redactar un contrato de arras, es importante señalar que hay tres tipos diferentes según la intención de las partes implicadas:
Arras confirmatorias
Representan un adelanto parcial sobre el precio total pactado, donde el comprador entrega una cantidad como parte de pago. Si alguna de las partes incumple, la otra podrá optar por exigir el cumplimiento del contrato o solicitar su resolución y una compensación por daños y perjuicios.
Arras penitenciales
Están diseñadas para permitir a cualquiera de las partes desistir libremente del contrato en cualquier momento. Si el comprador decide abandonar el acuerdo, perderá la cantidad aportada como arras. Por otro lado, si es el vendedor quien no desea seguir adelante, deberá devolver el doble de lo recibido.
Arras penales
Actúan como garantía del cumplimiento contractual, reemplazando la indemnización por daños y perjuicios, pero no permiten el desistimiento. En este caso, si el comprador incumple, el vendedor puede elegir entre retener las arras como compensación o exigir el cumplimiento. Si el incumplimiento proviene del vendedor, el comprador podrá decidir entre solicitar el cumplimiento o recibir el doble de las arras entregadas.
Este enfoque permite identificar con precisión las diferencias y propósitos que estos tipos de arras cumplen dentro de un contrato.
Qué hay que tener en cuenta antes de firmar un Contrato de Arras
Antes de firmar un contrato de arras, es fundamental tener en cuenta varios aspectos para evitar problemas legales o económicos.
Revisión del contenido del contrato
- Asegúrate de que el contrato incluya todos los datos relevantes, como la identificación de las partes (comprador y vendedor), la descripción del bien (por ejemplo, el inmueble), el precio total de la operación y el importe de las arras.
- Verifica que se especifique claramente el tipo de arras (confirmatorias, penales o penitenciales) y las consecuencias en caso de incumplimiento.
Estado legal del bien
- Comprueba que el inmueble esté libre de cargas, hipotecas, embargos o cualquier otro problema legal que pueda afectar la compraventa.
- Solicita una nota simple del Registro de la Propiedad para verificar la titularidad y la situación jurídica del bien.
Plazos y condiciones
- Asegúrate de que el contrato establezca plazos claros para la firma del contrato principal (escritura pública) y para el pago del resto del precio.
- Revisa si hay condiciones suspensivas, como la obtención de una hipoteca por parte del comprador.
Cantidad de las arras
Normalmente, el importe de las arras suele ser entre el 5% y el 10% del precio total del bien. Asegúrate de que esta cantidad sea razonable y esté bien especificada.
Cláusulas de desistimiento o penalización
Lee detenidamente las cláusulas que regulan qué ocurre si alguna de las partes decide no seguir adelante con la operación. Esto es especialmente importante en el caso de las arras penitenciales.
Asesoramiento legal
Es recomendable contar con un abogado o asesor inmobiliario que revise el contrato antes de firmarlo. Esto te ayudará a identificar posibles riesgos o cláusulas abusivas.
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Forma de pago y recibo
Asegúrate de que el pago de las arras quede documentado, ya sea mediante transferencia bancaria o cualquier otro medio que deje constancia del mismo. Solicita un recibo firmado por el vendedor.
Impuestos y gastos asociados
Infórmate sobre los impuestos y gastos que deberás asumir en la operación (como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o los gastos de notaría y registro).
Posibles incumplimientos
Evalúa las consecuencias legales y económicas en caso de que alguna de las partes no cumpla con lo pactado. Esto puede incluir la pérdida de las arras o la devolución del doble de la cantidad entregada.
Negociación previa
Antes de firmar, asegúrate de que todas las condiciones sean justas y estén alineadas con tus intereses. No dudes en negociar cualquier aspecto que consideres necesario.
Tomarse el tiempo para revisar y entender el contrato de arras es crucial para evitar sorpresas desagradables y garantizar una transacción segura.
Quién debe firmar el Contrato de Arras
El contrato de arras debe ser firmado por todas las partes involucradas en la operación de compraventa.
- El comprador o compradores: Todas las personas que vayan a adquirir el bien deben firmar el contrato. Si el bien será comprado por varias personas (por ejemplo, una pareja), todos los compradores deben figurar como parte del contrato y firmarlo.
- El vendedor o vendedores: Todas las personas que sean propietarias del bien deben firmar el contrato. Si el inmueble pertenece a varias personas (por ejemplo, en caso de copropiedad), todos los propietarios deben aparecer en el contrato y firmarlo.
- Representantes legales (si aplica):
- Si alguna de las partes actúa a través de un representante (por ejemplo, un apoderado o tutor legal), este debe firmar en nombre de la persona representada. En este caso, es importante que el representante cuente con un poder notarial que lo autorice a firmar en nombre de la otra persona.
- En el caso de empresas, el representante legal de la empresa debe firmar el contrato y acreditar su capacidad para hacerlo.
- Testigos (opcional): Aunque no es obligatorio, en algunos casos se pueden incluir testigos para dar mayor validez al contrato. Estos testigos también deben firmar el documento.
- Agente inmobiliario (si aplica): Si un agente inmobiliario está involucrado en la operación, puede firmar como testigo o intermediario, aunque no es obligatorio.
Es fundamental que todas las firmas sean auténticas y que las partes firmen en todas las páginas del contrato para evitar posibles disputas. Además, cada firmante debe recibir una copia del contrato debidamente firmada por todas las partes.
Cuánto puede durar el contrato, Plazos
La duración de un contrato de arras, o los plazos establecidos en él, dependerá de lo que acuerden las partes (comprador y vendedor). Sin embargo, hay algunos aspectos clave que hay que tener en cuenta sobre los plazos:
Plazo para la firma del contrato principal (escritura pública)
- El contrato de arras debe incluir un plazo específico para formalizar la compraventa mediante la firma del contrato principal (generalmente la escritura pública ante el notario).
- Este plazo suele oscilar entre 30 y 90 días, aunque puede ser más corto o más largo dependiendo de las circunstancias, como la necesidad de obtener una hipoteca o resolver trámites legales.
Plazo para cumplir condiciones suspensivas (si aplica)
- Si el contrato incluye condiciones suspensivas (por ejemplo, que el comprador obtenga financiación o que el vendedor resuelva cargas sobre el inmueble), debe establecerse un plazo razonable para cumplirlas.
- Este plazo puede variar según la complejidad de las condiciones, pero es importante que esté claramente definido.
Prórrogas
En algunos casos, las partes pueden acordar una prórroga del plazo si surgen imprevistos. Esto debe hacerse por escrito y firmado por ambas partes para evitar malentendidos.
Consecuencias del incumplimiento de plazos
Si alguna de las partes no cumple con los plazos establecidos, se aplicarán las penalizaciones previstas en el contrato:
- En el caso de arras penitenciales, el comprador perderá las arras si desiste, o el vendedor deberá devolver el doble si incumple.
- En el caso de arras penales, se aplicará la penalización acordada.
- En el caso de arras confirmatorias, la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento del contrato o reclamar daños y perjuicios.
Flexibilidad
Aunque los plazos suelen ser estrictos, las partes pueden renegociarlos si ambas están de acuerdo. Esto es especialmente útil si surgen retrasos en la obtención de financiación o en la resolución de trámites legales.
En resumen, el plazo del contrato de arras debe ser acordado entre las partes y reflejado claramente en el documento. Lo más común es que dure entre 1 y 3 meses, pero puede ajustarse según las necesidades específicas de la operación.
¿Se puede prorrogar un contrato de Arras?
Un contrato de arras se puede prorrogar. Sin embargo, es importante que esta prórroga sea acordada por ambas partes (comprador y vendedor) y quede reflejada por escrito para evitar malentendidos o problemas legales.
Puntos a temer en cuenta sobre una prórroga en un contrato de arras:
1. Acuerdo mutuo:
- La prórroga debe ser consensuada entre el comprador y el vendedor. Ninguna de las partes puede imponerla unilateralmente.
- Es fundamental que ambas partes estén de acuerdo con los nuevos plazos y condiciones.
2. Formalización por escrito:
- La prórroga debe documentarse en un anexo al contrato original o en un nuevo documento que haga referencia al contrato de arras inicial.
- Este documento debe incluir:
- La nueva fecha límite para la firma del contrato principal (escritura pública).
- Cualquier cambio en las condiciones, si aplica.
- Las firmas de ambas partes.
3. Motivos para la prórroga:
- La prórroga suele solicitarse cuando surgen imprevistos que dificultan cumplir con los plazos originales, como:
- Retrasos en la obtención de financiación (hipoteca) por parte del comprador.
- Problemas legales o administrativos relacionados con el inmueble (por ejemplo, cargas pendientes o falta de documentación).
- Acuerdos entre las partes para ajustar tiempos por conveniencia mutua.
4. Consecuencias legales:
- Si no se acuerda una prórroga y se incumplen los plazos originales, se aplicarán las penalizaciones establecidas en el contrato de arras (como la pérdida de las arras por parte del comprador o la devolución del doble por parte del vendedor).
- Por eso, es mejor negociar una prórroga si ambas partes desean continuar con la operación.
5. Duración de la prórroga:
- No hay un límite legal para la duración de la prórroga; dependerá de lo que acuerden las partes. Lo más común es que se extienda por unas semanas o meses, dependiendo de las circunstancias.
Es posible prorrogar un contrato de arras, pero es esencial que el acuerdo sea claro, esté por escrito y cuente con la firma de ambas partes para garantizar la seguridad jurídica de la operación.
Quién se queda con el dinero en un Contrato de Arras
Quién se queda con el dinero en un contrato de arras depende del tipo de arras acordado y de si alguna de las partes incumple el contrato.
1. Arras confirmatorias
- Propósito: Actúan como un anticipo del precio total de la compraventa.
- En caso de incumplimiento:
- Si alguna de las partes incumple, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato o reclamar una indemnización por daños y perjuicios.
- El dinero de las arras no se pierde automáticamente, ya que su función principal es confirmar el compromiso.
2. Arras penales
- Propósito: Funcionan como una penalización en caso de incumplimiento.
- En caso de incumplimiento:
- Si el comprador incumple (por ejemplo, decide no seguir adelante con la compra), el vendedor se queda con el dinero de las arras como compensación.
- Si el vendedor incumple (por ejemplo, decide no vender el inmueble), debe devolver al comprador el doble de la cantidad entregada como arras.
3. Arras penitenciales
- Propósito: Permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato sin necesidad de justificar el motivo.
- En caso de desistimiento:
- Si el comprador desiste, pierde el dinero entregado como arras, que queda en manos del vendedor.
- Si el vendedor desiste, debe devolver al comprador el doble de la cantidad entregada como arras.
Conclusión:
- Comprador incumple: Pierde el dinero de las arras, que queda en manos del vendedor.
- Vendedor incumple: Debe devolver el doble de las arras al comprador (en el caso de arras penales o penitenciales).
- Ambas partes cumplen: El dinero de las arras se descuenta del precio total de la compraventa.
Es fundamental que el contrato de arras especifique claramente el tipo de arras y las consecuencias en caso de incumplimiento para evitar malentendidos o conflictos legales.
Cuál es el propósito de este contrato
El propósito de un contrato de arras varía según el tipo de arras establecido:
- Arras penitenciales: Estas buscan indemnizar en caso de desistir. Si el vendedor decide no llevar a cabo el contrato, deberá devolver el doble de la cantidad ya entregada.
- Arras penales: Su finalidad es asegurar el cumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato, como la venta. Si el vendedor incumple, el comprador tiene la opción de exigir que se respete el contrato o recuperar el doble de las arras entregadas.
¿Es obligatorio tener un contrato de arras?
No es obligatorio tener un contrato de arras para llevar a cabo una compraventa, pero es una práctica muy común y recomendable en operaciones inmobiliarias por varios motivos:
No es un requisito legal disponer de un contrato de arras
- La ley no exige la firma de un contrato de arras para formalizar una compraventa. Puedes realizar directamente la escritura pública ante notario sin necesidad de este paso previo.
- Sin embargo, el contrato de arras es una herramienta útil para garantizar el compromiso de ambas partes antes de llegar a la firma definitiva.
Ventajas de tener un contrato de arras
- Compromiso previo: Sirve como garantía de que ambas partes están de acuerdo con los términos de la compraventa (precio, plazos, condiciones, etc.).
- Seguridad jurídica: Establece por escrito las condiciones de la operación, lo que ayuda a evitar malentendidos o disputas.
- Protección económica: En caso de incumplimiento, las arras regulan las consecuencias (como la pérdida o devolución del doble del dinero entregado).
- Tiempo para trámites: Permite a las partes ganar tiempo para resolver cuestiones como la obtención de una hipoteca, la preparación de documentos o la resolución de cargas sobre el inmueble.
Cuándo no es necesario tener un contrato de arras
- Si ambas partes están listas para firmar directamente la escritura pública ante notario, el contrato de arras puede no ser necesario.
- En operaciones muy simples o de confianza mutua, algunas personas optan por omitir este paso.
Riesgos de no tenerlo
- Sin un contrato de arras, no hay un acuerdo previo que regule qué ocurre si alguna de las partes decide no seguir adelante con la operación.
- Esto puede generar incertidumbre y complicaciones legales si surgen desacuerdos.
Aunque no es obligatorio, el contrato de arras es una herramienta muy útil para formalizar el compromiso entre comprador y vendedor antes de la firma definitiva. Si decides no usarlo, asegúrate de que ambas partes estén completamente alineadas y de que la operación esté bien documentada en la escritura pública.
Si tienes cualquier duda o cuestión en temas inmobiliarios no dudes en contactar con nuestro equipo de abogados inmobiliarios en Madrid.
